Kentsel Dönüşüm
Kentsel dönüşüm rehberi
Binanız riskli mi, süreç nasıl işler, nelere dikkat etmelisiniz?
Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız (riskli) binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılıp güncel deprem yönetmeliğine göre yeniden yapılmasıdır. Bu sayfada maliklerin en çok sorduğu soruları, sürecin adımlarını ve sözleşme öncesi kontrol etmeniz gerekenleri sade bir dille topladık.
Tek malik yeterliRiskli yapı tespiti için bir kat malikinin başvurusu yeterlidir.
Salt çoğunlukYeniden yapım kararı, hisseleri oranında malik çoğunluğuyla (yarıdan fazla) alınır.
Harç ve vergi muafiyetiTapu, noter ve belediye işlemlerinde muafiyetler; konutta %1 KDV imkânı.
Kira yardımıŞartları taşıyan maliklere aylık, kiracılara tek seferlik devlet desteği.
01 · Süreç
Kentsel dönüşüm adım adım nasıl ilerler?
Her bina farklıdır ama yasal sıra hep aynıdır. Aşağıdaki adımlar, riskli yapı tespitinden yeni dairenizin anahtarına kadar olan yolu gösterir.
Süreç akışını PDF olarak indir
2 sayfa · A4 · Haklarınız ve sözleşme kontrol listesi dahil
- 1
Riskli yapı tespiti başvurusu
Bir kat maliki, tapu ve kimlik bilgileriyle Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Kuruluş binayı yerinde inceler, beton numunesi (karot) alır, donatıyı kontrol eder ve “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a göre bir rapor hazırlar. Gözle bakarak “riskli” denemez; karar ölçüme dayanır.
- 2
Raporun onayı, tapu şerhi ve itiraz
Rapor ilgili idareye (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ya da yetkili belediye) gönderilir ve onaylanır. Tapu müdürlüğü kütüğe “riskli yapı” belirtmesi işler ve maliklere bildirim yapılır. Maliklerin bildirimden itibaren 15 gün içinde rapora itiraz hakkı vardır; itiraz teknik heyetçe incelenir.
- 3
Malikler toplantısı ve karar
Malikler binanın yeniden yapımı, müteahhit seçimi ve paylaşım oranı için bir araya gelir. Karar, hisseleri oranında malik çoğunluğuyla (toplam payın yarısından fazlası) alınır ve tutanağa bağlanır. Karara katılmayan maliklere karar ve teklif bildirilir; 15 gün içinde kabul etmeyenlerin payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer maliklere satılabilir.
- 4
Müteahhitle kat karşılığı sözleşme
Anlaşılan müteahhitle noterde “düzenleme şeklinde” kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. Sözleşmede kime hangi dairenin düşeceği, metrekareler, teslim süresi, gecikme cezası, kira desteği ve teminatlar açıkça yazılır. Bu aşama, sürecin en önemli adımıdır; aşağıdaki “dikkat edilecekler” bölümüne mutlaka göz atın.
- 5
Proje, ruhsat ve tahliye
Zemin etüdü yapılır; mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır, belediyeden yapı ruhsatı alınır ve bir yapı denetim firması atanır. İdare, maliklere binanın tahliyesi ve yıkımı için süre verir. Tahliye ile birlikte kira yardımı başvurusu da yapılabilir.
- 6
Yıkım ve inşaat
Bina yıkılır, temel atılır, kaba ve ince inşaat yapılır. Her aşama yapı denetim firmasınca kontrol edilir. Çelikkaya projelerinde malikler bu aşamaları, şantiye fotoğraflarını ve belgeleri Malik Portalı üzerinden takip edebilir.
- 7
İskân, yeni tapular ve anahtar teslim
İnşaat bitince belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır, kat mülkiyeti kurulur ve herkesin yeni tapusu çıkarılır. Daireler sözleşmede yazan şartlarla anahtar teslim edilir.
02 · Haklarınız
Kira yardımı, vergi muafiyeti ve diğer destekler
6306 sayılı Kanun, riskli yapısı dönüştürülen malik ve kiracılara bazı destekler sağlar. Tutar ve şartlar her yıl güncellenebildiği için başvuru öncesi ilgili idareden teyit edilmelidir.
Kira yardımı
- Riskli yapıdaki konutunda oturan maliklere aylık kira yardımı yapılır; riskli yapılarda genellikle 18 aya kadar.
- Kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine tek seferlik destek ödenir.
- Başvuru, tahliye veya yıkımdan sonra il müdürlüğüne, yetki verilmişse ilçe belediyesine ya da e-Devlet üzerinden yapılır.
- Tahliye/yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvurmayı unutmayın.
Vergi, harç ve ücret muafiyetleri
- Riskli yapıya ilişkin tapu devir ve tescil işlemlerinde tapu harcı alınmaz.
- Kat karşılığı sözleşme ve dönüşüm işlemlerinde noter harcı ve damga vergisi muafiyeti uygulanır.
- Belediyece alınan bazı harç ve ücretlerden (ruhsat, iskân vb.) muafiyet sağlanır.
KDV ve kredi imkânı
- Riskli yapı yerine yapılan konutlarda, eski inşaat alanının 1,5 katına kadar olan kısım için %1 KDV uygulanabilir.
- Ek metrekare almak veya yeni daire satın almak isteyen hak sahipleri için anlaşmalı bankalar üzerinden faiz destekli kredi imkânları dönem dönem sunulur.
Güncel kira yardımı tutarları ve başvuru şartları için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyurularını veya ilçe belediyenizin kentsel dönüşüm birimini kontrol edin. Süreç içinde başvuru evraklarınızı hazırlamanıza biz de yardımcı oluyoruz.
03 · Dikkat
Sözleşmeyi imzalamadan önce kontrol edin
Kentsel dönüşümde yaşanan sorunların çoğu, eksik yazılmış sözleşmelerden ve yanlış müteahhit seçiminden kaynaklanır. Malik olarak şu başlıkları mutlaka netleştirin.
✓
Müteahhidin geçmişiTamamladığı binaları yerinde görün, eski maliklerle konuşun. İskânı alınmış, zamanında teslim edilmiş işler en iyi referanstır.
✓
Noterde düzenleme şeklinde sözleşmeKat karşılığı sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı, tüm maliklerin imzası alınmalıdır.
✓
Paylaşım ve daire yerleriKime hangi katta, hangi cephede, kaç m² daire düşeceği yazılsın. Metrekarenin net mi brüt mü olduğu açıkça belirtilsin.
✓
Teslim süresi ve gecikme cezasıBaşlangıç ve teslim tarihi ile gecikilen her ay için ödenecek tazminat sözleşmede yer alsın.
✓
Kira desteğiDevlet kira yardımının dışında müteahhidin ayrıca kira desteği verip vermeyeceği, tutarı ve süresi yazılsın.
✓
Teknik şartnameKullanılacak malzemelerin (doğrama, seramik, mutfak, kapı, ısı yalıtımı vb.) marka ve kalite sınıfı sözleşmeye eklensin.
✓
Teminat ve aşamalı tapu devriMüteahhide düşecek dairelerin tapu devrinin, inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı yapılması malikleri korur.
✓
Masraflar ve iskân sorumluluğuProje, ruhsat, yapı denetim, abonelik ve iskân masraflarının kimde olduğu açıkça yazılsın.
!
Riskli yapı raporunu yalnızca lisanslı kuruluşa yaptırın. Lisanslı kuruluşların güncel listesi Bakanlığın internet sitesinde yayımlanır. Rapor ücreti ve süreciyle ilgili yazılı bilgi almadan işlem başlatmayın.
Çelikkaya ile dönüşüm
Sürecin her adımında yanınızdayız
- Riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar tüm resmî süreçleri birlikte yürütüyoruz.
- Kat karşılığı modelle, malik olarak nakit ödemeden yeni ve depreme dayanıklı bir daireye sahip olursunuz.
- Malikler toplantısında süreci, paylaşım önerisini ve takvimi açık bir şekilde anlatıyoruz.
- İnşaat başladığında ilerlemeyi, belgeleri ve ödemeleri Malik Portalı'ndan izleyebilirsiniz.
Ücretsiz ön görüşme ve teklif
Binanızın durumu ve size uygun dönüşüm modeli hakkında konuşalım. Ön görüşme ve teklif ücretsizdir; dilediğiniz zaman bizden teklif alabilirsiniz. Bahçelievler, Bakırköy, Küçükçekmece ve İstanbul genelinde hizmet veriyoruz.
04 · Sık sorulan sorular
Maliklerin en çok sorduğu sorular
Teklif almak ücretli mi?
Hayır. Ön görüşme ve teklif tamamen ücretsizdir; dilediğiniz zaman telefon, WhatsApp veya bilgi talep formu üzerinden bizden teklif alabilirsiniz.
Binamın riskli olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Binanızın riskli olup olmadığı yalnızca Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle belirlenir. Kuruluş binadan beton numunesi alır, donatıyı inceler ve hesaplarla bir rapor hazırlar. Binanın yaşı veya görünüşü tek başına yeterli değildir.
Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Bir kat malikinin başvurusu yeterlidir. Tespit sonucu tüm malikleri bağlar; rapora katılmayan malikler bildirimden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir.
Malikler arasında anlaşamayan olursa ne olur?
Yeniden yapım kararı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla (toplam payın yarısından fazlası) alınır. Karara katılmayanlara karar ve teklif bildirilir. 15 gün içinde kabul etmeyen malikin payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer maliklere satılabilir. Uygulamada amaç, herkesi ikna ederek ortak bir sözleşmede buluşmaktır.
Kat karşılığı inşaat nedir?
Malikler arsa paylarını müteahhide verir, müteahhit de binayı kendi bütçesiyle yapar. Karşılığında malikler yeni binadan sözleşmede belirlenen daireleri alır, müteahhit de kalan bağımsız bölümleri satarak maliyetini karşılar. Böylece malik nakit ödemeden yeni bir daireye sahip olur.
Yeni dairem eskisinden büyük olabilir mi?
Bu, imar durumuna, parselin büyüklüğüne ve sözleşmedeki paylaşım oranına bağlıdır. Mevcut imar hakları ve yönetmelikler bazen eski binaya göre daha az, bazen daha fazla alan sağlar. Daha büyük bir daire isteyen malik, aradaki metrekare farkını ödeyerek ek alan alabilir. Net bilgi, parsel için yapılacak ön çalışmadan sonra verilebilir.
Daire yerleri (kat ve cephe) nasıl belirlenir?
Daire yerleri genellikle maliklerin kendi aralarında anlaşmasıyla ya da noter huzurunda çekilen kurayla belirlenir. Hangi yöntemin uygulanacağı ve sonucu, sözleşmeye veya ekine yazılmalıdır.
Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?
Süre; binanın büyüklüğüne, maliklerin anlaşma hızına, ruhsat işlemlerine ve inşaatın kapsamına göre değişir. Tespit, karar ve ruhsat aşaması birkaç ay sürebilir; inşaat süresi ise sözleşmede net bir tarih olarak yazılmalıdır. Kendi binanız için tahmini takvimi ücretsiz ön görüşmede paylaşıyoruz.
Kira yardımı kimlere verilir, nereye başvurulur?
Riskli yapıda oturan malikler aylık, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri ise tek seferlik destek alabilir. Başvuru, tahliye veya yıkımdan sonra il müdürlüğüne, yetki verilmişse ilçe belediyesine ya da e-Devlet üzerinden yapılır; tahliye/yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvurulmalıdır. Tutarlar her yıl güncellenir.
Kiracıyım, binada kentsel dönüşüm kararı alındı. Ne olur?
İdarenin verdiği tahliye süresi içinde konutu boşaltmanız gerekir. Riskli yapıda oturduğunuzu belgelemeniz hâlinde tek seferlik kira/taşınma yardımı için başvurabilirsiniz. Ev sahibinizle kira sözleşmenizin durumunu da ayrıca konuşmanız önerilir.
Dairemde ipotek veya kredi borcu var, dönüşüme girebilir miyim?
Evet. İpotek, dönüşüm sürecine engel değildir; genellikle bankanın onayıyla yeni binadaki bağımsız bölüme taşınır. Bankanızla süreç başında görüşmeniz işleri hızlandırır.
İnşaat sürecini nasıl takip edebilirim?
Çelikkaya projelerinde her malik için Malik Portalı hesabı açılır. İnşaatın hangi aşamada olduğunu, şantiye fotoğraflarını, ruhsat ve sözleşme gibi belgeleri ve ödemeleri portaldan görebilir, önemli gelişmelerde SMS ile bilgilendirme alırsınız.
05 · Mevzuat
Kanun ve yönetmelikler
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunmevzuat.gov.tr
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğimevzuat.gov.tr
Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşlarÇevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğimevzuat.gov.tr
Türkiye Bina Deprem YönetmeliğiResmî Gazete, 18.03.2018
Otopark Yönetmeliğimevzuat.gov.tr
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Süre, tutar ve oranlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebilir; işlem yapmadan önce ilgili idareden teyit ediniz. Son güncelleme: Ekim 2026.